Vlaanderen neemt maatregelen zodat tegen 2040 geen enkele hectare open ruimte meer aangesneden wordt om te bouwen. Wat betekent dat voor de baksteenminnende Vlaming? En hoe wordt u vergoed als uw potentiële bouwgrond een nieuwe bestemming krijgt?
 
De Vlaamse overheid bereikte in de nacht van dinsdag op woensdag een akkoord over de betonstop - of beter: de bouwshift. In Vlaanderen wordt per dag 5 hectare open ruimte ingenomen. Tegen 2025 wil de Vlaamse regering die ‘betonsnelheid’ terugschroeven naar 3 hectare per dag, om tegen 2040 helemaal geen open ruimte meer aan te snijden voor ontwikkeling.
Hoe? Door gronden die als woonuitbreidingsgebied staan ingekleurd te beschermen. De regering sprak in 2020 af een stolp te zetten over die gronden, waardoor ze niet ontwikkeld kunnen worden. Wat met die reservebouwgronden zal gebeuren, ligt de komende 18 jaar in handen van de lokale besturen.

Wat als u eigenaar bent van een perceel in een woonuitbreidingsgebied?
Vlaanderen telt zo’n 12.700 hectare aan woninguitbreidingsgebied. Naar schatting 150.000 eigenaars bezitten zo’n stuk reservebouwgrondgebied. 77 procent van die eigenaars is een particulier met slechts één perceel. Als op die grond niet meer gebouwd mag worden, daalt die in waarde.
Welke opties hebben de lokale besturen?
Lokale besturen kunnen ervoor kiezen de woonuitbreidingsgebieden om te zetten in natuur-, landbouw- of bosgebied, waarop niet meer gebouwd mag worden. Dan moeten ze de eigenaars wel vergoeden.
Lokale besturen hebben drie opties: niets doen, woonuitbreidingsgebieden omzetten in natuur of bos, of bouwen toch toelaten. Gemeenten kunnen ook niets doen en de woonuitbreidingsgebieden gewoon leeg laten. Dan moeten ze geen schadevergoeding betalen. Maar een volgend gemeentebestuur - in 2024 zijn er gemeenteraadsverkiezingen - kan wel toelaten dat de gronden bebouwd worden. Dat kan alleen maar via een besluit van de gemeenteraad, wat betekent dat buurtcomités alle tijd krijgen om zich te organiseren. Besturen die toch open ruimte willen aansnijden, moeten daarom over een extra politieke hindernis. In 2040 neemt de Vlaamse regering de regie weer over. Alle woonuitbreidingsgebieden die dan overblijven, worden onbebouwbaar verklaard. En de eigenaars worden vergoed vanuit de Vlaamse begroting in plaats van vanuit de gemeentekas.

Hoe zullen eigenaars van potentiële bouwgronden vergoed worden?
Als uw grond een nieuwe bestemming krijgt en er niet meer op gebouwd mag worden, wordt u vergoed voor het verlies. Bouwgrond is - in centen - meer waard dan groengebied. De ‘planschade’ zal 100 procent van de marktwaarde bedragen.

De gemeenten moeten een deel van de schadevergoeding uit eigen zak betalen. Maar de Vlaamse regering richt ook een fonds op om de lokale besturen te ondersteunen. Als woonuitbreidingsgebied wordt omgezet in natuur- of landbouwgebied, komt het fonds voor de helft tussen. Wordt de grond herbestemd tot bos, dan is dat voor twee derden.

Wie bepaalt hoeveel uw grond waard is?
Die beslissing ligt in handen van de vijf landcommissies van de Vlaamse Landmaatschappij, de instelling die onder meer verantwoordelijk is voor de inrichting van de open ruimte in Vlaanderen. Ze krijgen richtlijnen, zodat de berekening op een uniforme manier gebeurt. Dat zal jaarlijks gemonitord worden.
De waarde die eigenaars krijgen, wordt gecorrigeerd aan de hand van 13 factoren. Vijf parameters wegen door in de berekening. Een grond die verder dan 50 meter van een uitgeruste weg ligt, is minder waard dan een perceel dat dichter bij de straat ligt. Hoe hoger het risico op overstromingen (de watertoets) of hoe moeilijker bebouwbaar de grond is, hoe lager de waarde. Daarnaast wordt rekening gehouden met de prijs van verkochte gronden in de buurt.

Hoe kunt u zien of uw perceel in woonuitbreidingsgebied ligt?
U kunt alle individuele woonuitbreidingsgebieden raadplegen op de Vlaamse website Geopunt.
 
Zult u nog kunnen bouwen?
De bouwshift betekent niet dat niet meer gebouwd mag worden.De bedoeling van de bouwshift is het vrijwaren van de open ruimte. Dat betekent niet dat niet meer gebouwd kan worden in Vlaanderen. Daarom spreken politici niet graag over een betonstop, maar wel over een shift. Goed gelegen woonreservegebieden - bijvoorbeeld in dorpskernen - kunnen nog altijd worden aangesneden. De beslissing ligt bij de lokale besturen.Wie gronden nabij een dorpskern in waarde ziet stijgen omdat er plots wel mag worden gebouwd, moet zoals nu een heffing betalen. De factuur is voor diegene die overgaat tot de ontwikkeling van de grond, klinkt het bij minister van Omgeving Zuhal Demir (N-VA). Meestal is dat de eigenaar.

Wanneer gaat de bouwshift in?
De bedoeling is de decreten voor de zomer te laten goedkeuren in het Vlaams Parlement, zodat de nieuwe regels in het najaar van kracht worden. Vanaf dan zijn woonuitbreidingsgebieden formeel beschermd tegen ontwikkeling. Ook de nieuwe planschaderegeling die eigenaars voor alle herbestemmingen tegen 100 procent van de marktwaarde vergoedt, gaat op dat moment in.